Das NAR-Abkommen: Auswirkungen für Immobilienverkäufer

Die jüngste Einigung mit der National Association of Realtors (NAR) kündigt bedeutende Veränderungen in der Immobilienbranche an, insbesondere in Bezug auf das Marketing von Immobilienangeboten. Das Abkommen, welches Mitte Juli 2024 in Kraft treten sollen, verändern die Dynamik für alle Beteiligten eines Immobiliengeschäfts, einschließlich der Hauseigentümer bzw. Verkäufer.

Dieser Artikel wird die weitreichenden Auswirkungen der neuen Einigung untersuchen und die potenziellen Vor- und Nachteile aufzeigen, denen Immobilienverkäufer in Florida begegnen werden. Wir werden genauer betrachten, wie diese Änderungen gemäß den neuen Einigungsbedingungen das Verkaufverfahren neu gestalten werden, einschließlich Auswirkungen auf alles von Provisionsstrukturen bis zu Transaktionsdynamiken.

Was sich durch die neue Regelung ändern wird:

• Maklerprovision im MLS: Eine der wesentlichen Änderungen ist, dass Provisionen für den Käuferagenten nicht mehr über das MLS (Multiple Listing Service) kommuniziert werden können. Stattdessen müssen diese individuell mit jedem Kaufangebot verhandelt werden und können je nach Makler oder Käufer variieren.
• Keine erforderliche Vergütung für Käuferagenten: Verkäufer sind nicht verpflichtet, eine Vergütung an den Makler des Käufers als Bedingung für die Auflistung ihrer Immobilie im MLS anzubieten, was Flexibilität in der Handhabung dieser Verhandlungen bietet.
• Gebühren des Verkäufermaklers: Verkäufer müssen nach wie vor ihre eigenen Immobilienmakler bezahlen, die sie während der Transaktion vertreten, um professionelle Beratung und Unterstützung zu gewährleisten.

Die durch die NAR Vereinbarung herbeigeführten Änderungen kommen den Verkäufern von Immobilien wahrscheinlich mehr zugute als den Käufern und erfordern weniger Anpassungen für die Verkäufer, als zunächst angenommen. Für Hausverkäufer bietet die Möglichkeit, direkt über eine Vergütung für den Immobilienmakler des Käufers zu verhandeln oder sogar ganz darauf zu verzichten, erhebliche Einsparungen bei den Provisionen, die traditionell einen wesentlichen Teil der Transaktionskosten des Verkäufers bildeten. Diese neue Autonomie ermöglicht es Verkäufern, die Gesamtkosten des Verkaufs ihrer Immobilie potenziell zu reduzieren, was finanziell vorteilhaft ist.

Vorteile der NAR-Vereinbarung für Verkäufer

• Größere Verhandlungsmacht: Die neuen Regeln verstärken die Verhandlungsmacht der Verkäufer, indem sie ihnen erlauben zu entscheiden, ob und wie viel sie den Käufermakler entschädigen möchten. Dies kann taktisch pro Kaufangebot entschieden werden, was den Verkäufern einen strategischen Vorteil bietet, der ihre gesamten Transaktionskosten erheblich senken kann.
• Erhöhte Flexibilität in der Marktstrategie: Verkäufer können die von ihnen angebotene Provision als strategisches Instrument nutzen, um die Aufmerksamkeit der Käufer und deren Immobilienmakler zu erregen, insbesondere in wettbewerbsintensiveren Märkten. Das Anbieten von Anreizen könnte den Verkauf potenziell beschleunigen und möglicherweise den endgültigen Verkaufspreis eines Objekts positiv beeinflussen.
• Erhöhte Transparenz: Befürworter argumentieren, dass das Verbot der Auflistung von Maklerprovisionen im MLS zu einem Markt führt, in dem Verkäufer, Käufer und deren Immobilienmakler sich in direkten, offenen Verhandlungen über jedes Geschäft engagieren müssen, wodurch die Transparenz der involvierten Kosten gestärkt wird.

Nachteile der NAR-Vereinbarung für Verkäufer

• Komplexere Verhandlungen: Die Notwendigkeit, Provisionen mit jedem Käufermakler zu verhandeln, führt zu einer Komplexität und Variabilität, die das Abschließen von Kaufverträgen erschweren könnte, besonders für Hausverkäufer, die mit solchen Verhandlungen nicht vertraut sind.
• Potenzielle Marktkonfusion: Während sich der Markt an die neuen Normen anpasst, könnte es anfänglich zu Verwirrungen und einer Phase der Instabilität kommen. Dies könnte zeitweise beeinflussen, wie schnell Immobilien verkauft werden, einschließlich ihrer Marktpreise.
• Erhöhter Druck auf Verkäufer: Verkäufer könnten unter erhöhten Druck geraten, ihre Objekte aggressiver zu vermarkten, wenn sie sich entscheiden, keine Provisionen für Käufermakler anzubieten, was ihre Sichtbarkeit für potenzielle Immobilienkäufer einschränken könnte.
• Risiko eines reduzierten Käuferinteresses: Wenn Hausverkäufer sich entscheiden, keine Vergütung für Käufermakler anzubieten, könnten ihre Immobilien für Käufer, die auf Maklervertretung angewiesen sind, weniger attraktiv sein. Hauskäufer könnten dazu neigen, nur Immobilien in Betracht zu ziehen, die eine Vergütung bieten, was die Verkaufszeit eines Objekts potenziell verlängern könnte.

Fazit

Das NAR Abkommen führt zu einem Paradigmenwechsel im Prozess des Immobilienverkaufs mit sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Verkäufer von Immobilien. Sie bietet ihnen mehr Kontrolle über die finanziellen Aspekte der Transaktion, erfordert jedoch auch einen proaktiven und informierten Ansatz, um diese neuen Gegebenheiten effektiv zu navigieren. Da diese Regelungen die Immobilienbranche ab Mitte Juli 2024 verändern werden, wird empfohlen, sich mit einem erfahrenen und vertrauenswürdigen lokalen Immobilienfachmann zu beraten, um das neue System zum strategischen Vorteil des Verkäufers optimal zu nutzen.

Zusätzliche Anmerkung:

Es sollte erwähnt werden, dass selbst unter den früheren NAR-Regeln Verkäufer, die ihre Immobilie im MLS zum Kauf angeboten hatten, stets die Flexibilität besaßen, die an den Käufermakler gezahlten Provisionen zu bestimmen. Verkäufer konnten sich dafür entscheiden, einen traditionellen Prozentsatz anzubieten, oder die Vergütung konnte so niedrig wie ein Dollar sein, was bereits vor der Vereinbarung erhebliche Spielräume bei der Bestimmung dieser Kosten zeigte. Die jüngste NAR-Vereinbarung erweitert diese Flexibilität weiter, indem sie Verkäufern die beispiellose Option bietet, null Dollar Provision an den Käufermakler zu bieten.